부동산 인도명령

* 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 바 이를 인도명령이라 한다.

인도명령은 즉시 항고로써만 불복할 수 있는 재판으로 민사집행법 56조1호에 해당하는 집행권원이다.

 

* 인도명령의 당사자

 

1. 신청인 

인도명령을 신청할 수 있는 자는 매수인과 매수인의 상속인 일반승계인에 한한다.

매수인이나 그 승계인이 매각대금을 지급하였음을 요하며 매수인 명의로 소유권이전등기가 되었음을 요하지 않는다.

 

인도명령신청권은 매각부동산을 모두 지급한 매수인에게 부여된 집행법상의 권리이므로 매수인이 매각부동산을 제삼자에게 양도하였다 하더라도 매수인이 인도명령을 구할 수 있는 권리를 상실하지 아니한다.

양수인 앞으로 소유권이전등기를 마친 경우에도 마찬가지이다.

 

상속 또는 회사의 합병 등에 의하여 매수인의 지위를 승계한 일반승계인은 매수인과 동일한 집행법상의 권리를 가지므로 그 일반승계사실을 증명하여 인도명령을 신청할 수 있다.

관리명령에 기하여 관리인이 부동산의 점유를 취득하였으면 매수인은 대금지급 후 직접 관리인에 대하여 자기에게 인도할 것을 구할 수 있으므로 채무자 등에 대하여 인도명령을 신청할 이익이 없으나 아직 관리인이 부동산의 점유를 취득하지 못한 사이에 대금지급이 있었다면 매수인은 채무자 등에 대하여 인도명령을 구할 수 있다.

 

인도명령이 발하여진 후의 일반승계인은 승계집행문의 부여를 받아 인도명령의 집행을 할 수 있다. 매수인으로부터 매각부동산을 양수한 양수인은 매수인의 집햅번상의 권리까지 승계하는 것은 아니기 때문에 그 양수인은 인도명령을 신청할 권리를 가지지 아니하며 매수인을 대위하여 인도명령을 신청하는 것도 허용되지 아니한다.

 

여럿이 공동으로 매수인이 되었거나 사망한 매수인을 여럿이 상속한 경우 공동매수인 또는 상속인 전원이 공동하여 인도명령을 신청할 수 있음은 물론이고 불가분채권에 관한 규정 또는 공유물의 보존행위에 관한 규정에 의하여 각자가 단독으로도 인도명령을 신청할 수 있다고 할 것이다.

 

2. 상대방

인동명령의 상대방은 채무자, 소유자 또는 부동산점유자이다. 채무자난 소유자의 일반승계인도 인도명령의 상대방이 될 수 있음은 물론이다.

 

가. 채무자

채무자는 경매개시결정에 표시된 채무자를 말하고 그 일반승계인이 포함되며 상속인이 여럿인 경우에는 각 공동상속인마다 개별적으로 인도명령의 상대방이 된다.

 

채무자의 점유는 직접점유는 물론 간접점유도 요건은 아니다. 채무자는 매각의 법률적 효과로 부동산을 매수인에게 인도하여야 할 의무가 있다고 해석되기 때문이다. 다만, 채무자가 부동산을 직접 점유하고 있지 않은 경우에는 민사집행법 258조에 의한 인도집행을 할 수 없고 단지 채무자가 직접점유자에 대하여 인도청구권을 가지고 있을 때에 한하여 민사집행법 259조에 의하여 인도청구권을 넘겨받는 방법으로 집행할  수 있을 뿐이다.

 

그러나 채무자 소유의 건물이 존재하는 토지가 매각되어 건물을 위한 법정지상권이 발생한 경우와 같이 채무자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가지는 경우에는 단순 점유자와 마찬가지로 인도명령의 대상이 되지 아니한다.

 

채무자가 임차인의 지위를 겸하고 있는 경우에 단순한 채무자로 취급할 것이 아니라 점유자로서 매수인에게 대항할 수 있는지 여부를 따져 인도명령을 발하여야 한다.

토지만이 매각된 경우에는 매수인은 그 토지의 인도만을 구할 수 있을뿐이고 지상건물의 철거 및 인도를 구할 수는 없다.

 

나. 소유자

여기서 말하는 소유자는 경매개시결정 당사의 소유명의자로 보면 되고 이렇게 볼 때 가압류에서 본압류로 이전된 경우에 본압류 당시의 소유명의자는 당연히 본조 소정의 소유자에 해당한다.

 

다. 부동산 점유자

구 민사소송법은 인도명령의 상대방 중 채무자, 소유자 이외의 자를 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산점유자로 한정하였으나 현행법은 단순히 부동산점유자로 규정함으로써 압류의 효력이 발생하기 전에 점유를 시작한 점유자에 대하여도 인도명령을 발령할 수 있도록 하였다.

 

따라서 점유를 시작한 때가 압류의 효력발생 전인지 여부와 관계없이, 심지어는 매각으로 인하여 소멸하는 최선순위의 담보권이나 가압류보다 먼저 점유를 시작한 점유자라도 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우가 아니면 인도명령의 상대방이 된다.

 

여기에서의 점유자란 직접점유자만을 가리키는지 아니면 간접점유자도 포함되는지에 관하여 이론이 있을 수 있으나 직접점유자만이 상대방이 된다고 보아야 할 것이다.

점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 상대방이 될 수 없다. 여기서 매수인에게 대항할 수 있는 권원이란 점유자의 채무자에 대한 점유권원으로서 매각에 의하여 효력을 잃지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권원 즉 ㄱ) 매수인에게 인수되는 권리와 ㄴ) 매각 후 매수인과의 사이에 새로이 성립한 점유권원의 두 가지로 구별된다. ㄱ)의 권원에는 매각으로 인하여 소멸하는 저당권, 압류, 가압류 등에 우선하는 대항력 있는 용익권이라든가 유치권이 포함되고 ㄴ)의 권원에는 법정지상권이라든가 매수인과 점유자의 합의에 의하여 새로 성립한 용인권 등이 포함된다.

 

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 점유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 관하여 배당요구를 한경우에 대항력 있는 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 매수인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때 즉 임차인에 대한배당표가 확정될때까지는 매수인에 대하여 임차주택의 인도를 거절할 수 있으므로 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하였고 보증금의 액수나 확정일자의 순위로 미루어 전액 배당을 받을 수 있을 것으로 예상되거나 심지어 배당표에 전액 배당받는 것으로 배당표가 작성되었다고 하더라도 배당이의가 없거나 또는 배당이의가 있더라도 그 이의가 완결되어 배당표가 확정될 때까지는 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것이다.

 

즉  주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는때 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다;

 

임의인도이든 인도명령집행에 의한 인도이든 매수인이 일단 부동산을 인도 받은후에는 제삼자가 불법으로 이를 점유하여도 그자를 상대방으로 하여 더 이상 인도명령을 신청할 수 없으나 다만 인도명령을 신청한 바 없이 점유자에 대하여 잠시 인도를 유예해 준 것에 불과한 경우에는 인도명령신청권을 상실하지 아니하고 단지유예기간이 지난 뒤에야 행사할 수 있을 뿐이다. 

 

집행관이 작성한 현황조사보고서는 경매목적물의 점유관계를 파악하는데 유력한 자료가 되는 것이기는 하나 거기에 우월한 증명력이 있다고 할 수는 없다.