* 강제경매의 대상

강제경매의 대상은 부동산이다. 여기서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물, 부동산과 동일시되는 권리를 말한다.

 

가. 토지, 건물

1. 토지

토지에 정착된 공작물 중에서 독립된 부동산으로 취급할 수 없는 것(예를 들어 돌담, 다리 도랑 등) 토지와 일체로 되어 하나의 부동산으로 취급되며 독립하여 강제경매의 대상이 되지 아니한다.

 

토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 토지와 함께 경매되는 것이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우는 토지로부터 독립하여 부동산으로 취급되므로 독립하여 강제경매의 대상이 된다.

미분리의 천연과실은 토지의 구성 부분이므로 통상은 그 토지에 대한 압류의 효력이 이에 미친다. 다만, 천연과실은 원물로부터 분리하는 때에 이를 수취할 권리자에게 속하고 토지에서 분리하기 저의 과실로서 1월 이내에 수확할 수 있는 것은 유체동산으로 취급되므로 이러한 유체동산에 대하여는 강제집행을 할 수 있다.

 

2. 공유지분에 대한 강제경매

토지의 공유지분도 독립하여 강제경매의 대상이 된다. 공유부동산의 지분에 대한 강제경매신청의 경우 채무자인 공유자 이외에 공유자 전원의 성명, 주소 및 채무자가 가지는 지분의 비율을 적어야 한다. 그 이유는 다른 공유자에게 개시결정등기가 있다는 것을 통지하여야 하고 또 최저매가각가격은 채무자의 지분에 관하여 정해지긱 때문이다.

 

다만 집합건물의 대지사용권인 토지공유지분은 전유부분과 분리하여 처분이 가능하도록 규약으로 정하여져 있는 경우가 아닌 한 건물과 독립하여 강제경매의 대상이 되지 아니한다.

 

3. 건물

건물은 항상 토지로부터 독립된 부동산으로 취급되므로 강제경매의 대상이 된다.

 

건물의 공유지분, 구분소유권도 독립하여 강제경매의 대상이 된다. 독립한 부동산으로서의 건물이라고 하기 위해서는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다. 자동차매매단지에 부설된 지상 3층 규모의 철골구조물로 된 주차시설인데 철제에이치빔을 기둥을 세우고 바닥에 철판을 깔고 차량이 주차할 수 있는 공간을 페인트로 선을 그러 구획하여 놓았으며 각 층 전면의 절반가량의 높이에 철판을 잇대어 가려 놓았을 뿐 벽이라고 볼 만한 것은 없는 경우에는 건물로 보지 아니한다.

 

그러나 건축 중에 있는 건물로서 사회통념상 아직 독립된 유체동산 압류 방법에 따라 집행할 수밖에 없을 것이다. 

만일 채무자가 이 집해을 무시하고 건축공사를 계속하여 경매할 시점에 이르러 건물이 성립되어 독립된 부동산이 되는 단계에 이르면 집행관은 유체동산집행으로서의 경매 등을 더 이상 속행할 수 없다.

 

건물이 증축된 경우에 증축 부분이 독립된 부동산인지 아니면 기존 건물에 부합되었는지 여부는 중측부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라  그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다.

 

경매대상 건물이 인접한 다른 건물과 합동됨으로 인하여 건물로서의 독립성을 상실하게 되었다면 경매대상 건물만을 독립하여 양도하거나 경매의 대상으로 삼을 수는 없고 경매대상 건물에 대한 채권자의 저당권은 합동비율에 상응하는 공유지분 위에 존속하게 될 뿐이다.

 

4. 구분건물

1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 돌 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 또는 이용형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나. 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수없고 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기기록상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경 매적차가 진행되어 이를 매수하였다고 하더라도 그 등기는 그 자체로 무효이므로 매수인은 그 소유권을 취득할 수 없다.

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2  제1항의 경계표지 및 건물번호표지에 관한 규정 1조,2조에서는 일정한 범위의 상가건물에 관하여는 구조상 독립성 요건을 완하 하여 경계를 명확하게 식별할  수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착함으로써 구분소유권의 객체가 될 수 있다고 규정하고 있는데 부동산이 비록 집합건축물관리대장에 독립한 별개의 구분건물로 등록되어 있고 부동산등기기록상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다 하더라도 위와 같이 완화된 요건을 갖추지 못한 경우에는 구분소유권의 객체가 될 수없다.

 

1동의 건물중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있어 그 각 부분이 소유권의 목적이 된 경우로써 그 구분건물들 사이의 격벽이 제거되는 등의 방법으로 각 구분건물이 건물로서의 독립성을 상실하여 일 체하 되고 이러한 일체화 후의 구획을 전유 부분으로 하는 1개의 건물리 되는 경우에는 경매대상이 된 구분 건물만을 독립하여 양도하거나 경매의 대상으로 삼을 수는 없고 경매대상 구분건물에 대한 채권자의 저당권은 합동으로 인하여 생겨난 새로운 건물 중에서 당초 경매대상 건물이 차지하는 비율에 상응하는 새로운 건물 중에서 당초 경매대상 건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 위에 존속하게 될 뿐이다. 

 

하지만 인접한 구분건물 사이에 설치돈 경계벽만이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정 할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면 각 구분건물이 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다.