인천 미추홀구 제물포역 북측 도심 공공주택 복합지구 현물보상 공고

인천도시공사 공고 제2025 - 0059호 인천 미추홀구 제물포역 북측 도심 공공주택 복합지구 현물보상 공고

 

인천광역시 고시 제2022-32호(2022. 2. 9.) 및 제2022-51호(2022. 2. 25.)로 고시된

「인천 미추홀구 제물포역 북측 도심 공공주택 복합지구」와 관련하여 「공공주택 특별법」

제40조의10제3항 등에 의하여 토지등소유자가 원하는 경우 보상금 대신 사업지구 내 조성되는

건축물로 보상(이하 “현물보상”)하는 계획을 아래와 같이 공고합니다.

 

1. 현물보상 주요절차

 

현물보상 공고

➡

현물보상 신청

(‘25. 03. 24~04. 30) ➡

 

현물보상 계약

(‘25. 07.예정)

➡

동·호수 추첨 및 현물공급계약 체결 (‘26. 하반기 예정)

 

2. 현물보상 기준일

 

□ 현물보상 기준일 : 2021년 6월 29일 ※ 공공주택 특별법 부칙 제18311호 (2021.7.20.) 제4조 준용

 

3. 현물보상 대상자

 

□ 현물보상 대상자

○ 현물보상을 받을 수 있는 자는 현물보상 기준일 이전부터 해당 복합지구 내에 소유하고 있는

토지등의 전부를 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)에

따른 협의에 응하여 복합지구 내 토지 등의 전부를 공공주택사업자에게 양도하는 경우로서

현물보상을 받을 수 있는 토지등소유자가 원하는 경우 현물로 보상함

 

○ 다만, 현물보상 기준일 이후에 소유권을 취득한 경우에도 다음 각 호에 해당하는 자는

기준일 이전에 소유권을 취득한 것으로 봄 - 상속 및 이혼을 원인으로 취득한 자 - 2021년 2월 4일까지

「건축법」제2조제2항제2호에 따른 공동주택의 건축을 위한 건축허가(「주택법」제19조에 따라

주택사업계획승인을 받아 건축허가가 의제되는 경우를 포함)를 받은 주택에 대하여 복합지구별로

국토교통부장관이 고시하여 정하는 날 이전에 분양계약을 체결하고 지구 지정 전까지 공동주택의

소유권을 이전받은 자

 

□ 현물보상 대상자 외의 기준일 이후에 취득하는 토지등은 토지보상법에 따라 현금 등으로 보상하고, 이 경우 해당 보상금 및 보상면적 등은 현물보상 대상자에 해당하는 요건 판단 시 고려되지 않음 □ 현물보상 신청기한 내 미신청 시 현금보상 대상자로 분류함

 

4. 현물보상 요건 및 기준

 

□ 현물보상 요건

○ 주택으로 보상받을 수 있는 자 - 복합지구 내 토지나 건축물의 전부를 토지보상법에 따른

협의에 응하여 공공주택사업자에게 양도(이하 협의양도)한 자로서 다음의 어느 하나에

해당하는 복합지구토지등소유자.

 

① 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 무허가건축물로서 국토교통부령으로 정하는

건축물을 포함한다. 이하 이 표에서 같다)을 소유한 자

 

② 소유하고 있는 토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자

 

③ 소유하고 있는 토지나 건축물에 대한 보상금 총액이 현물보상으로 공급하는 건축물 중

전용면적이 가장 작은 공동주택 1가구의 분양가격 이상인 자 - 이익공유형 분양주택으로

현물보상을 받을 수 있는 자는 보상계획 공고일 당시 무주택자이거나 1주택(해당 복합지구 내의 주택으로 한정)만

소유하고 있는 자

 

○ 주택 외의 건축물로 보상받을 수 있는 자 - 복합지구 내 토지나 건축물의 전부를 공공주택사업자에게 협의양도한 복합지구토지등소유자

 

□ 현물보상 기준

 

○ 주택으로 현물보상하는 경우의 기준

- 1인이 하나 이상의 토지나 건축물을 협의양도한 경우에는 하나의 주택으로 보상함

- 여럿이 하나의 토지나 건축물을 협의양도한 경우에는 그 여럿에게 하나의 주택으로 보상함

 

※ 다만, 토지를 협의양도한 경우로서 공유자 중 소유지분에 해당하는 면적이 90㎡이상인 공유자에게는 각각 하나의 주택으로 보상하고, 소유지분에 해당하는 면적이 90㎡ 미만인 공유자에게는 주택으로 보상하지 않음

 

- 둘 이상의 토지나 건축물을 협의양도한 공유자가 같은 경우에는 그 여럿에게 하나의 주택으로 보상함

 

※ 다만, 토지를 협의양도한 경우로서 공유자 중 소유지분에 해당하는 면적의 합계가 90㎡ 이상인 공유자에게는 각각 하나의 주택으로 보상하고, 소유지분에 해당하는 면적의 합계가 90㎡ 미만인 공유자에게는 주택으로 보상하지 않음

 

- 다음에 어느 하나에 해당하는 경우에는 1인에게 두 채의 주택으로 보상할 수 있음. 다만 이 경우 두 채의 주택 중 하나의 주택은 주거전용면적이 60제곱미터 이하인 주택으로 보상함

 

① 보상받는 주택의 분양가격의 합계가 현물보상으로 받기로 한 보상금의 총액 이하인 경우

② 보상받는 주택의 주거전용면적의 합계가 협의양도한 주택의 주거전용면적의 합계 이하인 경우

③ 2주택으로 현물보상 시 이익공유형 분양주택은 제외함

 

○ 주택 외의 건축물로 보상하는 경우의 기준

 

- 주택 외 건축물로 현물보상 시 주택의 공급기준을 준용하여 현물보상을 하되 보상금 총액 범위 내에서 2호를 초과하여 주택 외 건축물로 현물보상을 받을 수 있음

 

- 현물보상 대상자가 원하는 경우 보상금 총액 범위 내에서 주택과 주택 외 건축물을 혼합하여 현물보상을 받을 수 있으나, 이 경우 신청 가능한 보상금 총액의 산정이 다름을 유의하여 주시기 바람

구 분	신청 가능 보상금 총액
주택 외 건축물만 현물보상	▪보상금 총액의 200% 범위 내에서 2호를 초과하여 주택 외 건축물을 현물보상 받을 수 있음.
주택 + 주택 외 건축물 현물보상	▪보상금 총액에서 주택으로 현물보상 받은 금액(공급가격 기준) 제외

 

□ 주택으로 보상받을 수 있는 토지등소유자가 같은 세대에 속하는 경우 세대원 전원을 1명으로 보아 현물보상 함

 

○ 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되지 않은 배우자와 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며

○ 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 복합지구 지정 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않는 경우에도 1세대로 본다. 다만 이혼과 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정)를 제외

 

5. 현물보상 경합시 결정기준

 

□ 주택 현물보상대상자 공급 경합시 결정기준 ○ 현물보상으로 주택을 공급하는 경우 동일한 규모의 공급에 경합이 있는 때에는 다음의 순위에 따라 공급하며, 동일한 주택 경합시 동·층 및 호의 결정은 공개추첨으로 한다.

 

① 1순위 : 보상금 총액이 많은 자

② 2순위 : 현물선납액이 많은 자

③ 3순위 : 추첨

 

○ 보상금 총액은 토지, 지장물, 영업에 관한 보상금의 합계를 말하며 기준일 이후 취득 등의 사유로 보상하는 금액을 포함하며, 최초 협의요청시의 보상액을 기준으로 함 ○ 보상금 총액과 현물선납액에는 주택 두 채를 공급받은 경우 첫 번째 공급신청한 주택의 분양가격과 주택 외 건축물의 분양가격은 제외

 

□ 주택 외 건축물의 현물보상 공급순위 및 결정기준

 

○ 주택 외 건축물은 다음의 순위에 따라 공급한다.

①제1순위 : 종전 건축물의 용도가 현물보상으로 공급하는 건축물의 용도와동일하거나 유사한 시설이며, 사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다)을 하고 영업을 하는 건축물의 소유자로서 보상금 총액(※주택으로 현물보상 받는 경우에는 그 주택의 분양가격을 제외한 금액)이 현물보상으로 공급하는 건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

 

②제2순위 : 종전 건축물의 용도가 현물보상으로 공급하는 건축물의 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 보상금 총액이 현물보상으로 공급하는 건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

 

③제3순위 : 종전 건축물의 용도가 현물보상으로 공급하는 건축물의 용도와 동일하거나 유사한 시설이며, 사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다)을 하고 영업을 하는 건축물의 소유자로서 보상금 총액이 현물보상으로 공급하는 건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 주택을 현물보상 받지 않은 자

 

④제4순위 : 종전 건축물의 용도가 현물보상으로 공급하는 건축물의 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 보상금 총액이 현물보상으로 공급하는 건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 주택을 현물보상받지 않은 자

 

⑤제5순위 : 주택을 현물보상으로 받지 않은 자로서 보상금 총액이 현물보상으로 공급하는 건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

 

⑥제6순위 : 주택을 현물보상으로 공급받은 자로서 보상금 총액이 현물보상으로 공급하는 건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

 

⑦제7순위 : 그 밖에 분양을 희망하는 토지등소유자

 

○ 이 경우 동일 순위 내에 경함이 있는 경우 다음의 결정기준을 따름

①주택 외 건축물을 10호 이상 현물보상받기를 신청한 자

②보상금 총액이 많은 자

③현물선납액이 많은 자

 

○ 여럿이 하나의 토지나 건축물을 협의양도한 경우 또는 둘 이상의 토지나 건축물을 협의양도한 공유자가 같은 경우의 공급순위 및 보상금 총액의 산정은 다음과 같음

 

①지분권자들의 공급순위가 다를 경우, 지분권자 중 공급순위가 높은 사람을 기준으로 공급순위를 정함

②경합 시 보상금 총액은 지분권자의 각각의 보상금 총액의 합으로 함

 

○ 주택 외 건축물의 분양은 우선순위에 따른 순위에 따라 선순위자부터 분양 받을 동·층 및 호를 지정하여 별도로 신청받음

 

6. 현물보상 계약체결

□ 현물보상 신청 후 대상자 선정결과에 대해서는 별도 통보(5월 예정)

 

□ 현물보상자를 대상으로 협의보상시점에 현물보상 계약체결을 진행 할 예정이며 관련 사항에 대해서는 향후 안내함

 

□ 현물보상 계약체결 : 2025년 7월(예정)

 

7. 보상금 처리방법

 

□ 현물보상계약 체결 시 토지 및 건축물 등의 보상금은 전액 유보함(※영업보상은 현금으로 지급). 다만, 현물보상으로 공급받는 건축물의 분양가격을 초과한 보상금에 대해서는 현금 등으로 보상함

 

8. 동호수 추첨 및 토지등소유자의 분양계약체결

 

□ 주택의 동호수 추첨은 공개추첨으로 진행하며, 동호수 추첨이 끝난 후 별도의 토지등소유자 분양계약을 체결함

 

□ 주택의 동호수 결정방법 및 분양계약 체결 일정에 대하여는 향후 사업시행자가 별도로 안내할 예정임.

 

9. 분양대금의 수납방법

 

□ 현물보상계약 시 토지 및 건축물 등의 보상금은 현물선납액으로 지급하지 않고 유보하고, 현물보상으로 공급받는 건축물의 분양가격을 초과하는 보상금은 현금 등으로 보상 □ 현물선납액을 제외한 매매대금을 입주시점에 잔금으로 일괄 납부하며 선물선납액 이외에 중도금 등 미적용

 

10.기타사항

 

□ 이 공고에 언급되지 않는 사항은 관련법령 및 지침 등의 기준에 따르며, 공공주택 특별법의 2025년 8월 1일 일부 개정 시행 등 관계 법령이 개정되는 경우 그에 따라 현물보상 여부와 요건 등을 변경할 수 있고 그에 관한 세부내용은 별도로 안내할 예정임

 

□ 현재 사업시행자는 iH로, 향후 iH+리츠('제물포역도심복합사업위탁관리부동산투자회사)로 변경될 예정임 □ 본 공고에 포함되지 않은 내용은 별도 송부되는 현물보상안내문을 참조하시기 바라며 법률에서 정하지 않은 이례적이고 구체적인 사항은 향후 법률적 검토와 국토교통부의 유권해석 등을 통해서 현물보상의 여부를 확정할 예정임

 

□ 현물보상 신청에 관한 사항은 별도 공문 및 안내문으로 통보될 예정임 □ 전매관련 사항

 

○ 현물로 보상받기로 결정된 권리는 현물보상계약 체결일부터 소유권 이전등기를 마칠 때까지 전매(※매매, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함한다)할 수 없으며, 이를 위반하는 때에는 공사는 현물보상계약을 취소하고 현금등(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조제8항의 요건에 해당하는 경우에는 채권보상)으로 보상할 수 있음 ○ 다만 「상속 및 주택법 시행령」 제73조제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사업시행자의 동의를 받은 경우에는 전매 할 수 있음 ※ 향후 공공주택 특별법 개정에 따라 분양계약을 체결한 날 이후 전매가 가능하도록 법이 개정됨

 

 

 

 

※ 우선 공급가격은 주택유형에 따른 평균가격으로 향후 보상금액 산정 및 동·호수 추첨 결과 등에 따라 변동될 수 있고, 공급시점에 결정된 공급가격과 차이가 있는 경우 그 차액을 공급계약 시점에 정산함에 따라 달라질 수 있습니다.

- 상가 공급대상 및 공급가격(추정) : 현물보상 안내문 참조 기타 자세한 사항은 인천도시공사 보상처 보상1팀(☎032-260-5474~78)로 문의하여 주시기 바랍니다.

2025년 03월 14일

인천도시공사 사장

 

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