매각물건명세서

1. 취지

1) 법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등에 대한 사항을 적은 매각물건명세서를 작성하여야 하고 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다.

 

위와같이 민사집행법이 105조에서 집행법원으로 하여금 매각물건명세서를 볼 수 있도록 규정하고 있는 취지는 경매절차에서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 관리관계를 공시함으로써 매수희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다.

 

2) 매각물건명세의 기재는 이중경매의 경우, 먼저 된 매각절차가가 정지된때 뒤의 매각절차에 따라 속행할 것인가의 표준이 된다. 즉 먼저개시결정한 매각절차가 정지된 때에 그 매각절차가 취소되면 민사집행법 105조1항3호의 기재사항(등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것)이 바뀔때에는 같은 법 87조 2항(먼저 절차의 속행규정)에 불구하고 뒤의 경매개시결정에 의하여 절차를 속행하여서는 안된다.

 

매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 매각허가에 대한 이의 및 매각허가결정에 대한 즉시 항고의 사유가 된다.

매각물건명세서 등의 사본이 비치된다는 사실은 매가각기일공고내용 중에도 포함시켜야 한다.

 

2. 매각물건명세서의 작성

1) 매각물건명세서는 집행법원의 인식을 기재한 서면에 불과하고 재판이 아니므로 그 작성행위는 일종의 사실행위에 속한다. 따라서 법관의 서명 또는 기명날인은 필요치 아니하나. 다만 법원이 작성하였음을 명백히 하기 위하여 아래 양식에서 보는 바와 같이 그 서면의 우측 상단에 법관이 날인을 한다.

 

 

2) 매각물건명세서 사본의 비치는 매각기일마다 그 1주일 전까지 하여야 하므로 1주일 전까지 작성하여 그 원본을 경매기록에 가철하여야 하고, 다른 문서의 내용을 인용하는 방법(예를 들어 현황조사보고서 기재와 같음)으로 작성하여서는 아니된다.  다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 매각물건명세서의 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈을 할 수 있다. 

법원은 매각물건명세서를 작성할 때에 필요하다면 이해관계인 그 밖의 참고인( 임차권을 주장하고 있는 자로서 그 점유취득시기 등이 불명확한자, 현황조사를 실시하는 집행관 등)을 심문할 수 있다.

 

3. 기재사항

매각물건명세서에는 민사집행법105조에 규정된 각 사항을 기재한다.

 

가. 부동산의 표시

매각목적물인 부동산을 표시한다. 등기사항증명서상의 부동산표시를 그대로 기재하되 그 표시와 부동산 현황이 다른 경우에는 현황도 병기한다. 등기기록상 표시 외에 미등기건물이 있음을 표시한 경우에는 그것이 경매목적물에 포함됨을 전제로 한것으로 보게 되므로 미등기건물을 목적물에서 제외할 경우에는 그 취지를 명확히 하여 매수희망자들로 하여금 그 취지를 알 수 있도록 하여야 한다. 감정평가액과 최저매가각가격을 함께 표시한다.

 

집행법원으로서는 매각대상 부동산에 관한 이해관계인이나 그 현황조사를 실시한 집행관 등으로부터 제출된 자료를 기초로 매각대상 부동산의 현화과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 이를 매각물건명세서에 기재하여야 하고, 만일 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 기능의 한계 등으로 인하여 매각대상 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명세서에 그대로 기재함으로써 매수신청인이 스스로 판단과 책임하에 매각대상 부동산의 매수신고가격기 결정될 수 있도록 하여야 할 것이다.

 

나. 점유관계와 관계인 진술

1) 집행관의 현황조사보고서 또는 감정인의 평가서 등에 의하여 매각부동산의 점유자와 그 점유권원(임차권 또는 전세권), 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술(액수, 선급여부)과 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 및 확정일자의 유무와  그 일자를 기재한다. 채무자가 목적물을 전부 점유하고 있는 경우에는 점유의 권원이라든가 점유기간 등은 기재할 필요가 없은 채무자가 점유자란 사실만을 이를 그대로 기재한다.

 

2) 현황조사보고서와 다른 내용의 권리신고나 배당요구가 있는 경우(예를 들어 보증금의 액수, 점유개시시기)에는 신고내용대로 기재한다.

 

3) 임차인의 주민등록 전입신고일을 기재함에 있어, 전산으로 작성되고 있는 주민등록등본의 변동사항란에 기재된 전입일과 변동일으 두 날짜중 1994.6.30.까지는 변동일이 전입신고일이고, 1994.7.71. 이후는 전입일이 전입신고일이다. 

 

4) 인수 여부가 불분명한 임차권 등 물적부담에 관한 주장이 제기된 경우에는 임대차 기재란 또는 물적 부담 기재란에 주장되는 임차권 등 물적부담의 내용을 기재하고 비고란에 'ㅇㅇㅇ가 주장하는 임차권은 존부가 불분명함' 이라고 기재한다.

 

다. 매각으로 효력을 잃지 아니하는 부동산 위의 권리 또는 가처분

1) 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력을 잃지 않고 매수인에게 인수되는것

 

매각목적물에 설정된 최선순위 타물권을 기준으로 판단하여 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력을 잃지 않고 매수인에게 인수되는 것을 매각물건명세서에 기재한다. 예를들어 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 있는 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권(단, 전세권중 배당요구한 것은 제외)등을 기재하게 된다.

 

가처분의 경우에는 가처분의 내용과 집행 연월일을 기재하면 되고 피보전권리까지 기재할 필요는 없다. 가처분 중에서 주의할 것은 토지소유자가 건물의 소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전등기 또는 담보권설정등기 이후의 것이라도 매각으로 말소되지 아니하므로 매각물건명세서에 반드시 기재를 하여야 한다.

 

유치권은 매수인에게 인수되나 등기된 부동산에 관한 권리가 아니므로 본 호에 따른 기재사항이 아니다. 다만, 유치권자라고 주장하는 자도 점유를 하고 있는 경우에는 유치권의 존부와 관계없이 2호에서 정한 점유자로 기재한다.

 

등기된 부동산상의 부담이 매각으로 효력을 잃지 않고 매수인에게 인수 될 것인지 여부가 불명인 경우에는 그 효력을 잃을지 여부가 불분명하다고 기재한다.

 

2) 매수인에게 대항할 수 있는 등기된 임차권등기명령권자의 임차권 등 예규에 정한 매각물건명세서 양식에 '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각에 의하여 그 효력이 소멸되지 않는 것'을 기재하는 란이 있고 민사집행법105조 1항에서 이러한 권리관계를 직접 적도록 규정하고 있으므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 보증금이 전액 변제되지 아니하는 한 말소되지 아니하고, 매수인이 인수하게 됨을 적어야 한다.

 

3) 배당요구하지 아니한 최선순위 전세권

매각으로 인하여 소멸되지 않는 최선순위 전세권의 경우 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 매수인이 그 전세권을 인수하여야 하므로 그 취지를 적어야 한다.

 

4) 최선순위 저당권설정일자

매각목적물에 설정된 최선순위 저당권설정일자를 기준으로 임차인의 매수인에 대한 대항력 여부가 결정되므로 매수인이 예기치 않게 임차보증금을 인수하여야 하는 불이익을 받지 않도록 하기 위하여 최선순위 저당권설정일자를 기재하고 그일자보다 먼저 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하는 경우가 생길 수 있다는 주의 문구를 기재한다. 

 

토지에 대하여 1순위 저당권이 설정되고 그 후 임차인이 대항력을 갖춘 다음 건물에 1순위 저당권이 설정된 경우 건물의 매수인에게 대항할 수 있는지의 여부는 건물만의 기준으로 하므로 이 경우의 임차인은 건물의 매수인에게 대항 할 수 있다. 따라서 최선순위 저당권설정일자를 기재할 때 건물과 토지의 일자가 다를때에는 모두 기재하고 매각부동산이 여러 개인인 경우에 설정일자가 다르면 모두 기재한다.

 

건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력이 미치므로 건물 중 일부를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 매각으로 인하여 소멸하엿다고 하더라도 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분을 그목적물로 하고 있었던 이상 매각으로 인하여 소멸한다고 볼수 없다.

 

4. 지상권

매각물건명세서에는 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요를 적어야 한다. 토지가 매각목적물이 되어 지상권을 부담하게 되는 경우는 물론 건물이 매각목적물이 되어 지상권을 취득하게 되는 경우에도 모두 기재대상이 된다.